加州房产税基础知识
加州房产税率约为房屋评估价值的1.0-1.25%（含各类附加税）。但与其他州不同，加州有著名的Proposition 13保护，限制了房产税的增长。
Proposition 13（1978年通过）
核心规则：
- 房产税基于购买时的价格评估，而非当前市场价值
- 每年评估价值涨幅不得超过2%
- 只有在房产转手时，才会以新的市场价值重新评估
实际影响：
- 2000年以$300,000买的房子，2026年评估值可能只有约$480,000
- 同一条街上，2024年买的邻居房产税可能是你的3倍
Proposition 19（2020年通过）
对55岁以上房主有利：
- 55岁以上、残疾人或自然灾害受影响者可将旧房的低税基转移到新房
- 新房可以在加州任何地方
- 一生最多可使用3次
对继承有影响：
- 子女继承父母房产后，必须作为自住房才能保留低税基
- 如果作为出租房，将按市场价值重新评估
- 继承时的豁免上限：$1,044,586（2025-2027年度）
常见房产税减免
Homeowner's Exemption
- 自住房可享受$7,000评估价值豁免
- 需要主动申请，一次申请永久有效
- 每年可节省约$70的房产税
Supplemental Tax（补充税）
买房后会收到一份Supplemental Tax Bill——这是按新评估值和旧评估值之差计算的一次性调整税。金额可能不小，需要提前预算。
Mello-Roos Tax
部分新建社区会有额外的Mello-Roos税，用于社区基础设施建设。购买新房时一定要确认是否有Mello-Roos，以及金额多少。
降低房产税的策略
- 主动申请Homeowner's Exemption — 买房后尽快申请
- 如果房屋价值下降，申请Decline in Value — 经济下行时可以申请降低评估值
- 检查评估通知 — 每年收到Assessment Notice时核实数据是否准确
- 利用Prop 19 — 55岁以上换房时转移低税基
- 提前规划继承 — 确保继承人知道Prop 19的自住要求
房产税是持有房产的主要成本之一。如果您对房产税有疑问，我们可以帮您联系专业的税务顾问。
