主要贷款类型
Conventional Loan（常规贷款）
- 首付： 最低3%（Conventional 97）；建议20%
- 信用分要求： 620分以上
- PMI： 首付不足20%需缴纳，可在贷款余额降至80%后取消
- 利率： 2026年2月约6.01%（30年固定）
- 适合人群： 信用好、首付充足的买家
FHA Loan（联邦住房管理局贷款）
- 首付： 最低3.5%（信用分580+）；10%（信用分500-579）
- 信用分要求： 最低500分
- 保险： 必须缴纳MIP（按揭保险），至少11年不能取消
- 利率： 2026年2月约5.68%
- 适合人群： 信用分较低、首付有限的首次购房者
VA Loan（退伍军人贷款）
- 首付： 0%
- 适用范围： 仅限退伍军人和现役军人
DSCR Loan（投资房专用）
- 不看个人收入，只看租金覆盖率
- 首付通常25-30%
- 适合投资者购买出租房
华人买家常见贷款问题
Q1: 刚来美国，没有信用记录怎么办？
解决方案：
- 部分银行接受海外信用记录作为参考
- 可以提供非传统信用证明（按时付房租、水电费的记录）
- 新移民贷款项目（如ITIN贷款）不要求SSN
- 建议先用6-12个月建立基础信用
Q2: 收入来自海外怎么办？
解决方案：
- 外国人贷款项目（Foreign National Mortgage）可以接受海外收入
- 需要提供经过认证的海外收入证明
- 首付通常需要30-40%
- 利率会比常规贷款高1-2%
Q3: 自雇/开公司的人怎么贷款？
解决方案：
- Bank Statement Loan — 用12-24个月的银行流水代替报税记录
- 非常适合小企业主和自由职业者
- 首付通常需要10-20%
Q4: 哪种贷款最划算？
| 对比 | Conventional | FHA |
|---|---|---|
| 首付 | 3-20% | 3.5% |
| 信用分 | 620+ | 580+ |
| 保险 | PMI可取消 | MIP至少11年 |
| 利率 | 略高 | 略低 |
| 长期成本 | 通常更低 | 保险费累计高 |
结论： 如果信用分在680以上，Conventional Loan长期成本更低。如果信用分较低或首付有限，FHA是好的起步选择。
贷款流程时间线
- Pre-Approval（1-3天） — 提交材料，获得预批准信
- 正式申请（合同签署后立即开始）
- 房屋估值（Appraisal，7-14天）
- 承保审核（Underwriting，7-21天）
- 最终批准 + 交割（3-7天）
总计： 从合同到交割通常30-45天
降低贷款成本的技巧
- 提高信用分 — 680→740可节省0.25-0.5%利率
- 多比较贷款机构 — 至少询问3家银行/经纪人
- 考虑买利率点数 — 预付1%贷款额可降低利率约0.25%
- 锁定利率 — 利率下行趋势中，可以Float Down
- 协商Closing Costs — 部分费用可以和贷方协商
贷款是购房中最复杂的环节之一。FORTUJOY团队与多家华人贷款经纪人长期合作，可以为您推荐最适合的贷款方案。
